Česká národní banka prezentuje výsledky svých analýz finanční stability především prostřednictvím publikace Zprávy o finanční stabilitě, která je vydávána jednou ročně. Cílem zprávy je identifikovat rizika pro finanční stabilitu České republiky pro nejbližší období na základě předchozího i očekávaného vývoje reálné ekonomiky a finančního systému.

Podle nejnovější zprávy o finanční stabilitě upozorňuje ČNB na to, že růst cen nemovitostí v Česku je největší v Evropské unii a překonává svá dosavadní maxima.

V řadě míst České republiky jsou ceny nemovitostí nadhodnocené. Stavební řízení je neúnosně dlouhé a nabídka bydlení tak nemůže pružně reagovat na poptávku po něm. Ta přitom nyní sílí, neboť makroekonomická situace ČR je solidní, stejně jako situace na trhu práce, která se projevuje znatelným růstem reálných mezd. Měnová politika České národní banky přispěla v nedávné době ke stlačení úrokových sazeb u hypoték na historicky nejnižší úroveň. Dochází tedy k zesílení poptávky po nemovitosti z důvodu relativně vysoké dostupnosti jejich financování, nebo relativně vysoké výnosnosti. ČNB tak vyjádřila doporučení pro zpřísnění poskytování hypoték. V tuto chvíli však není nutné, aby do situace svými dalšími zásahy vstupovala ČNB. Měla by ponechat bankovní systém, aby si sám nalezl svoji přirozenou tržní rovnováhu. Opatření typu omezování dostupnosti hypoték nebo zvyšování kapitálové rezervy jej pokřivují a částečně snímají odpovědnost za úvěrovou politiku z jednotlivých komerčních bank, což může dlouhodobě vyústit v nezamýšlené negativní důsledky.

Za drahé bydlení poděkujme státním úředníkům jednak na stavebích úřadech, kteří dusí svými požadavky nabídku bydlení, a rovněž centrální bance, která stlačováním hypotečních úroků zesiluje poptávku po něm. Mezi některými ekonomy panuje názor, že je nutné trh alespoň na chvíli nechat, ať si svoji rovnováhu najde sám – bez dalších plánovaných zásahů.

Sto největších měst v Česku hlásí bez výjimky zdražování bytů. Ceny bydlení rostou sice nejvíce v krajských metroplích a v Praze, stále hlouběji do kapsy musí ale sáhnout i zájemce o bydlení v paneláku v menším městě.

Zdražování bytů v Česku nebere konce. Nejčastěji se hovoří o růstu cen v Praze. Netýká se to ale zdaleka jen metropole. Týdeník Ekonom analyzoval aktuální nabídkové ceny bytů 2+1 a 2+kk ve stovce největších českých měst a porovnal údaje se stejným průzkumem provedeným před třemi lety.

Byty podražily bez výjimky všude. Kromě sociálně slabých regionů šlo často o růst cen až o desítky procent. U nejlevnějších, většinou panelákových bytů bylo zdražení méně dramatické. Naopak i více než milion si musí v mnoha regionech připlatit zájemce o bydlení v novostavbě či na exkluzivní adrese. Jinak řečeno, rozpětí nejnižších a nejvyšších cen se postupně rozšiřuje.

Procentuální porovnávání vývoje cen pražských bytů proti zbytku republiky je jen jednou částí příběhu. Bylo by překvapením, kdyby ceny nemovitostí byly v celé republice stejné. Velikost cen bytů určuje mnoho proměnných od ekonomické vyspělosti regionu až třeba po přírodní krásy v okolí. A že budou rozdíly mezi cenami nemovitostí v různých koutech republiky propastné, je jasné už z toho, jaké rozdíly panují v míře nezaměstnanosti.

Vedle samotného zdražování má vysoká poptávka po vlastním bydlení, tažená především stále velmi levnými hypotékami a dobrou ekonomickou kondicí Česka, ještě jeden efekt: tenčící se nabídku volných nemovitostí. Nejvýrazněji se tato skutečnost projevuje v Praze, která je ovšem specifická silně zaostávající výstavbou nových developerských projektů.

Můžeme hovořit o zamrznutí realitního trhu. Česko – a zejména pak Praha – totiž disponuje jedním z nejdelších procesů povolování staveb v Evropě. Lhůta pro získání všech povolení k menší stavbě činí v Česku 247 dní. To je modelová lhůta, kdy jsou za sebe vyskládány všechny zákonem dané správní lhůty.

Tato doba však nezohledňuje odvolání, nečinnost orgánů, nedodržování lhůt, správní žaloby, soudní přezkumy atd. 247 dní tak platí jen v případě, že jsou důsledně dodržovány předepsané lhůty. Pokud dojde na odvolání, správní žaloby a přezkumy, lhůty narůstají. Zatímco v roce 2007 délka realizace bytového projektu v Praze v průměru činila 3 roky, v roce 2012 to bylo 5 let a v roce 2017 už 7 let. Jenomže i ve stavebnictví platí, že čas jsou peníze. Dlouhé roky nevydrží čekat na zahájení stavby každý. To dokáží jen skupiny dostatečně zásobené kapitálem. A také časem všechno stárne, technologie se mění. Pokud čekáte 10 let na možnost stavět, projekt musí zákonitě zastarat. Výsledkem tedy je, že protahování výstavby výrazně omezuje konkurenci na pražském stavebním trhu. Menší developeři jsou požíráni velkými nebo zcela odcházejí. Stejně tak silní lokální investoři ohlašují, že pro nestabilitu opouštějí sektor developmentu v Praze. To jednoznačně přispívá k tomu, že cena pražských bytů je neúměrně vysoká.

Problémem však zůstává nedostatek bytů na trhu také v krajských městech. Realitní makléři potvrzují, že kvalitní byty v nabídce nevydrží víc než několik dní. Rozevírající se propast mezi cenami nejlevnějších a nejdražšíh bytů vede k situaci, kdy je v Česku možné v jednom městě koupit celý panelákový byt za stejnou cenu, jakou kupující zaplatí v metropoli za pouhý jeden metr čtvereční v novém bytovém domě na dobré adrese.

Očekávání ohledně dalšího růstu cen mohou přispívat k pokračování roztáčení cenové spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Tempa růstu cen by se však vlivem makroobezřetnostních opatření ČNB a předpokládaného zpřísnění úvěrových podmínek měla snížit.