Může stavební úřad či obec ovlivnit, jak má vypadat váš rodinný dům? Jakými nástroji lze předejít nevkusným domům? Podívejme se na problematiku z obou stran – z pohledu vlastníka nemovitosti i z pohledu stavebního úřadu, případně obce.

Vezměmě v úvahu situaci - jste vlastníky pozemku a chystáte se postavit svůj vysněný rodinný dům. Chcete stavět atypickou stavbu? Dostali jste se do problémů, protože úřadům připadá návrh vašeho rodinného domu příliš moderní? Nakolik vám může stavební úřad diktovat, jak má vypadat váš rodinný dům? A do jaké míry má úřad právo do vzhledu stavby zasahovat?

Stavební úřady jsou ke vzhledu stavby v zásadě velmi benevolentní a řada stavebníků má pocit, že jim do vzhledu stavby nemůže nikdo mluvit. Není tomu tak. Stavební úřad má hodnotit nejen bezpečnost stavby, ale tak její architektonické a urbanistické kvality. Územní, dříve urbanistickié studie nemají povahu právně závazného dokumentu. Ve skutečnosti jde o odborné posudky zpracované architekty, jejichž cílem je navrhnout, nikoli závazně stanovit, jakým způsobem bude možné území zastavět či jinak využívat. Autor takové studie by měl návrh projednat se všemi, kterých se dotýká, aby zabránil možným konfliktům. A stavební úřad je povinen k územní studii přihlédnout a uložit investorům, aby dodrželi všechny podmínky studie. Ty mohou být velmi detailní a dosahovat podrobnosti regulačního plánu – například stanovením sklonu střech, barevnosti domů, použitých materiálů apod. V praxi může dojít k tomu, že investorům taková studie nevyhovuje a musí tedy velmi podrobně zdůvodnit (včetně posudku od architekta – urbanisty), proč se od ní chtějí odchýlit. Stavební úřad může pak argumentaci převzít a vydat územní rozhodnutí či stavební povolení, které obsahuje jiné řešení, než které je uvedeno v územní studii.

Jakými nástroji mohou úřady a obce předem závazně stanovit vzhled stavby a předcházet tak výstavbě s pochybnout architektonickou hodnotou? Tím správným dokumentem je regulační plán, tedy územně plánovací dokumentace, která je podrobnější než územní plán. Územní plán rozděluje území na plochy podle účelu využití – bydlení, výroba, zemědělství spod. Jde tedy o velmi hrubé vymezení, kde lze stavět a co lze stavět. Územní plán může také popsat charakter zástavby a stanovit její výšku. Nepřísluší mu však určovat takové detaily, jako je tvar či barevnost jednotlivých domů. Pokud tak územní plán přesto činí, je v této části nezákonný a lze usilovat o jeho zrušení. Regulační plán je natolik detailní, že může nahradit územní rozhodnutí. Lze v něm tedy předurčit i konkrétní tvar stavby. Regulační plány se však používají poměrně málo kvůli náročnosti jejich pořízení a projednání. Od 1.ledna 2018 mohou obce „zaostřit na detail“ a zpřesnit územní plán až na úroveň regulačního plánu. A současně vzniká povinnost jednou za 8 let prověřit aktuálnost studie.

Vraťme se ještě k majitelům rodinných domů. Zásahy stavebního úřadu vůči vlastníkům jsou většinou iniciovány zvenčí – obcí, sousedy. Pokud úřady zasáhnou, mají občas sklony mechanicky vynucovat různá vzhledová omezení, která nemají oporu v zákoně. Vlastníci nejsou povinni kopírovat sousední budovy. Naopak mají právo budovat i stavby, které jsou promyšlenou architektonickou provokací. Někdy, ne vždy, je to ku prospěchu věci, protože vznikne nová dominanta, která esteticky pozvedne celou lokalitu.

K sepsání tohoto článku mě inspirovaly moje vlastní zkušenosti s pronajímáním nebytových prostor. Obsah článku může pobouřit ty pronajímatele, kteří opakovaně řeší potíže s problematickými nájemci. Vychází však z praktických zkušeností a věřím, že pomůže zabránit problémům i ve vaší pronajímatelské praxi.

Koupí nemovitosti obsahující mimo jiné i nebytové prostory, jsme získali, či spíše zdědili i nájemce těchto prostor s aktuální nájemní smlouvou. Sepsáním smlouvy si původní majitel nelámal příliš hlavu. Přes naši opakovanou snahu setkat se s nájemcem, aktualizovat nájemní smlouvu a získat dlužné nájemné, se nám toto nedařilo. Rozhodli jsme se tedy využívat prostory pro své vlastní podnikání a ukončit nájemní smlouvu. Při výpovědi jsme byli nuceni postupovat právě podle původní nájemní smlouvy, ve které byla stanovena výpovědní lhůta ze strany pronajímatele 6 měsíců.  Nic na tom nezměnil fakt, že nájemné nebylo uhrazeno ani za jeden měsíc. Nájemce využíval prostor k podnikání i nadále.

Přistoupit k vystěhování nebytových prostor je další krok, který jsme podnikli po uplynutí všech možných lhůt. Dohodli jsme termín vystěhování, který druhá strana potvrdila. Ve stanovený den jsme obdrželi zprávu od právního zástupce nájemce, že zařízení provozovny nesmíme v žádném případě vystěhovat či zabavit, neboť toto není v majetku nájemce, který sám má zařízení v pronájmu. Není v kompetenci polici asistovat při vstupu a vyklizení do nebytových prostor. Rozhodli jsme se tedy pro další variantu – vystěhování za účasti svědků a kamery. K tomu jsme přizvali notáře, stěhovací službu, zámečníka a odborníka, který měl potvrdit stav vybavení při vstupu a zajistit odbornou demontáž zařízení. Na radu našeho právního zástupce jsme od tohoto kroku upustili.

Následoval další krok – tedy řešení soudní cestou. Zpětně jsme zjistili, že nájemce už není jednatelem společnosti, se kterou byla nájemní smlouva uzavřena, provozovna byla oficiálně zrušena na  živnostenském úřadu, oficiálně byl zrušen odběr energií. Prokazatelně se však v prostorách podnikalo dál.

Na vlastní kůži jsme si potvrdili základní pravidlo, na které musí být připraven každý pronajímatel:
Jakmile se totiž za nájemcem zavřou od pronajatého bytu či nebytového prostoru dveře, právní předpisy zvýhodňují nájemce. Ten, i když neplatí, může pronajaté prostory dál využívat ke své spokojenosti, bez rizika vystěhování až do doby, než nastane zákonný důvod výpovědi. I když nezaplatí ani korunu na nájemném.

Pokud chce pronajímatel dostat zaplaceno, umravnit chování nájemce nebo jej dostat z bytu či nebytového prostoru ven, aktivitu musí vyvinout on.

Novela občanského zákona říká, že v jakémkoliv vztahu je slabší vždy ten, kdo se musí svého nároku aktivně domáhat. Silnější je naopak ten, komu plynou výhody automaticky. Aniž by musel cokoliv dělat. A protože je pronajímatel tím, kdo se musí domáhat zaplacení nájemného a dodržování smlouvy, je v tomto vztahu také tím slabším. Tedy slabším je pouze v případě, že mu stačí jen "nějaká" nájemní smlouva. A když očekává, že při porušení smlouvy se rychle a levně domůže toho, aby s tím problematický nájemce přestal nebo neplatič zaplatil. Toto ale v praxi nefunguje.

Úspěšné a bezproblémové pronajímání totiž nestojí na tom, jak dobře máme podchycené smlouvy a právní dokumentaci. Ty jsou nesmírně důležité, ale slouží hlavně k tomu, abychom měli při problémech s nájemci jakousi možnost poslední záchrany. Úspěšné a bezproblémové pronajímání stojí hlavně na tom, zda si jako pronajímatel udržím silnou vyjednávací pozici i po předání klíčů. Pokud budu v pozici silnějšího já jako pronajímatel, nájemce se bude v bytě chovat slušně a zodpovědně, protože si bude vědom toho, že neplnění naší dohody ho bude obrazně bolet.

Smluvní povinnost pojistit musíme pojistit také smluvní sankcí. A to ideálně takovou, která nastane automaticky, aniž bychom my sami museli cokoliv dělat. Nebo kohokoliv žalovat. Při pronajímání bytů máme ale smluvní sankce od doby účinnosti nového občanského zákoníku zakázané. Právě proto ale musíme o to víc dbát na to, abychom od samotného začátku nastavili pronájem tak, aby odradil ty, pro které jsou naše požadavky, limity a přísnost neskousnutelné a propustil k sepsání smlouvy jen ty, které na ně přistoupí, u kterých je toto riziko minimální.

Před neplatiči a problémovými nájemci se ubráníme nejlépe tím, že právně, finančně, vztahově a psychologicky postavíme co nejvíce prostředků na naši stranu ještě před nastěhováním do bytu či nebytového prostoru. Tak, aby nájemce věděl, že je v jeho vlastním zájmu, aby dodržel to, co podpisem smlouvy slíbil.